Quando si richiede un mutuo, sia per l'acquisto di una prima casa, una seconda casa o un immobile a scopo di investimento, in genere si devono sostenere delle spese di chiusura. Una parte significativa di queste spese è costituita dalle commissioni dell'istituto di credito , ovvero gli oneri per i servizi forniti direttamente dalla banca che eroga il mutuo. Queste commissioni sono distinte dalle spese di terze parti, come quelle per la perizia e l'ispezione dell'immobile, che vengono addebitate a società diverse dall'istituto di credito.
In media, le spese di chiusura, comprensive sia delle commissioni del finanziatore che di quelle di terze parti, possono variare dal 2% al 5% dell'importo totale del prestito. L'importo esatto dipenderà da vari fattori, come la posizione geografica e le specifiche del prestito.
Quali sono le commissioni del prestatore?
Quando si richiede un mutuo, l'istituto di credito emetterà un preventivo di prestito (Loan Estimate) che dettaglia i costi di chiusura, comprese le commissioni dell'istituto di credito . Tali costi sono generalmente elencati nelle sezioni denominate "costi del prestito" e "altri costi" sul modulo del preventivo di prestito.
Le commissioni più comuni dei prestatori includono:
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Tassa d'iscrizione
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Tassa di origine
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Tassa di elaborazione
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Commissione sul rapporto di credito
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Commissione di sottoscrizione
È essenziale esaminare e confrontare queste commissioni con ciascun istituto di credito quando si cerca un mutuo. Alcuni istituti di credito potrebbero elencare le commissioni in anticipo, suddividendole in singole spese. Altri potrebbero presentare una commissione combinata o un costo complessivo, ad esempio includendo la relazione creditizia e le commissioni di sottoscrizione nella commissione di istruttoria. Quando riceverai il preventivo del prestito, le commissioni saranno dettagliate in modo da poter vedere esattamente quanto costa ciascuna commissione.
Oltre alle commissioni del creditore, ci sono i tipici costi di chiusura di terze parti che dovrai coprire, come la commissione di perizia, la commissione di ispezione della casa, l'assicurazione sul titolo, le tasse sulla proprietà, l'assicurazione sulla casa e l'assicurazione ipotecaria privata (PMI).
Le commissioni dei mutuatari sono uguali ai punti sconto?
Sebbene le commissioni del mutuante e i punti sconto possano sembrare simili, differiscono per scopo e facoltatività. I punti sconto sono una forma facoltativa di commissione applicata dal mutuante e consentono ai mutuatari di pagare in anticipo per ridurre il tasso di interesse del mutuo. Un punto sconto costa in genere l'1% dell'importo del prestito e riduce il tasso di interesse dello 0.25%.
Ad esempio, se hai un mutuo di $ 400,000 con un tasso di interesse del 6.5%, pagando un punto di sconto (cioè $ 4,000) alla chiusura, il tasso di interesse si abbasserà al 6.25%. La differenza principale è che, mentre puoi scegliere di pagare per i punti di sconto, altre commissioni del creditore (come le commissioni di richiesta o di segnalazione creditizia) sono obbligatorie e fanno parte della struttura tariffaria del creditore.
A quanto ammontano le commissioni degli istituti di credito ipotecari?
Le commissioni applicate dagli istituti di credito che erogano mutui ipotecari si aggirano generalmente tra l' 1% e il 2% dell'importo totale del prestito. Tuttavia, questa percentuale può variare a seconda dell'istituto di credito e dei servizi inclusi nelle commissioni.
Per esempio:
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La commissione di apertura pratica si aggira in genere tra lo 0.5% e l'1%.
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Alcuni istituti di credito potrebbero addebitare una commissione fissa di 500 dollari per la domanda, mentre altri potrebbero rinunciare completamente a tale commissione.
Anche se potresti trovare offerte di prestiti "senza costi", spesso prevedono un tasso di interesse più elevato o le spese di chiusura vengono aggiunte al saldo del prestito.
Chi paga le commissioni del creditore?
Nella maggior parte dei casi, le spese per il mutuo sono a carico dell'acquirente , poiché è lui a stipulare il prestito. Tuttavia, le spese di chiusura sono negoziabili tra acquirente e venditore. In alcuni casi, il venditore può contribuire a una parte delle spese di chiusura, in genere dal 3% al 9% del prezzo di acquisto dell'immobile, a seconda del tipo di mutuo e se si tratta di una prima casa o di un immobile a scopo di investimento.
Alcuni acquirenti potrebbero anche chiedere all'istituto di credito di rinunciare o ridurre determinate commissioni. Se hai un punteggio di credito elevato, potresti riuscire a negoziare commissioni più basse con l'istituto di credito. Inoltre, in un mercato competitivo, gli istituti di credito potrebbero offrire incentivi, tra cui la copertura di parte delle spese di chiusura, per attrarre nuovi mutuatari.
Le commissioni del mutuante possono essere finanziate nel mutuo?
Sì, le commissioni dell'istituto di credito possono essere finanziate tramite il mutuo. Ciò significa che le commissioni vengono aggiunte al capitale del prestito e su di esse pagherai gli interessi per tutta la durata del mutuo. Sebbene questa opzione possa rendere i costi iniziali più gestibili, spesso si traduce in una rata mensile del mutuo leggermente più alta nel tempo.
Ad esempio, se includi 3,000 $ di commissioni di prestito nel tuo mutuo, non dovrai solo pagare il saldo capitale del prestito, ma pagherai anche gli interessi su tali commissioni per l'intera durata del prestito.
Tuttavia, se te lo puoi permettere, potrebbe essere più conveniente a lungo termine pagare in anticipo le commissioni del creditore, per evitare di dover pagare interessi su di esse.
È possibile negoziare le commissioni del mutuatario?
Sì, è possibile negoziare alcune commissioni dell'istituto di credito. Quando ricevi il preventivo di prestito , è consigliabile esaminare attentamente ogni voce. Alcuni istituti di credito potrebbero essere disposti a ridurre o eliminare determinate spese, come la commissione di istruttoria , la commissione di valutazione o la commissione di apertura pratica , soprattutto se hai un buon profilo creditizio o se l'istituto di credito è interessato ad acquisire il tuo cliente.
Vale la pena parlare direttamente con l'istituto di credito per verificare se sono disposti a negoziare le commissioni. Se le commissioni vengono ridotte, assicurati che tali modifiche siano riportate nel Closing Disclosure , ovvero il documento finale che ricevi prima della chiusura del contratto.
Domande frequenti sulle commissioni dei mutuatari
Tutti gli istituti di credito ipotecario addebitano commissioni?
Mentre la maggior parte dei mutuatari addebita una qualche forma di commissione, alcuni finanziatori, come Mutuo migliore, potrebbe non addebitarli affatto.
Qual è una buona commissione per un mutuo?
Una tipica commissione di un mutuatario varia tra 1% a% 2 dell'importo del prestito. Se ricevi un preventivo più alto, vale la pena di confrontare altri istituti di credito.
È possibile evitare le commissioni dei mutuatari?
È possibile evitare le commissioni del creditore scegliendo un creditore che non le addebita oppure negoziando con il creditore o il venditore affinché si faccia carico dei costi per te.
Si pagano commissioni al creditore per un rifinanziamento?
Sì, il rifinanziamento di un mutuo di solito comporta il pagamento di commissioni simili a quelle previste per l'acquisto di una casa. Tuttavia, alcuni istituti di credito offrono commissioni ridotte o addirittura gratuite per il rifinanziamento, soprattutto per i mutuatari con un buon merito creditizio o che rifinanziano con lo stesso istituto di credito.