Rifinanziare il mutuo sembra un modo sicuro per risparmiare, almeno finché le spese di chiusura non si ripercuotono sul portafoglio. Queste spese possono arrivare a migliaia di euro, azzerando rapidamente i potenziali risparmi. Ma se sai come pianificare al meglio il rifinanziamento e tagliare le spese superflue, puoi ottenere un rifinanziamento a basso costo che ti consente di risparmiare di più. Analizziamo come le condizioni di mercato e le mosse intelligenti possono aumentare i tuoi risparmi sul rifinanziamento. Scopri di più su opzioni di finanziamento per cittadini stranieri.
Comprendere le condizioni di mercato
Il mercato dei mutui cambia come il meteo. Ciò che oggi sembra sereno potrebbe trasformarsi in un temporale domani. Sapere quando investire può fare la differenza tra un modesto risparmio e un consistente ritorno in contanti.
L'importanza di programmare il rifinanziamento
Le condizioni di mercato possono decretare il successo o il fallimento dei tuoi risparmi per il rifinanziamento. Quando i tassi scendono, i proprietari di casa si affrettano a rifinanziare, ma intervenire al momento giusto è più importante che seguire la massa.
Il momento migliore per rifinanziare non è lo stesso per tutti. Il tasso attuale, il saldo del prestito e la durata del soggiorno in casa influiscono sui potenziali risparmi. Un proprietario di casa con un saldo di 300,000 dollari potrebbe risparmiare 200 dollari al mese con una riduzione del tasso dell'1%, mentre chi ha un saldo inferiore potrebbe risparmiare molto meno.
Sapevi che aspettare anche solo un mese di troppo potrebbe costarti centinaia di euro? I tassi dei mutui possono aumentare di un quarto di punto in poche settimane, trasformando un ottimo affare in un affare accettabile.
Anche le tue tempistiche finanziarie personali sono importanti. Se prevedi di trasferirti tra due anni, anche le tariffe migliori potrebbero non compensare le spese di chiusura. Ma se rimani nella tua casa per cinque anni o più, cogliere l'occasione per tariffe anche solo leggermente migliori sul mercato è una grande opportunità.
Come i tassi influenzano i risparmi
I tassi di interesse incidono direttamente sulla quantità di denaro che rimane in tasca ogni mese. Anche piccole variazioni dei tassi generano grandi risparmi nel tempo.
Una riduzione dello 0,5% potrebbe sembrare irrisoria, ma su un prestito di 300,000 dollari, si possono risparmiare 90 dollari al mese o 1,080 dollari all'anno. Su una durata di 30 anni, si tratta di 32,400 dollari in tasca. I calcoli si complicano ulteriormente con prestiti più consistenti o maggiori riduzioni dei tassi.
Ma i tassi raccontano solo una parte della storia. Il divario tra il tasso attuale e quelli disponibili è ciò che conta di più. Se hai bloccato il tasso al 7% quando i tassi stavano salendo e ora sono al 5.5%, il tuo potenziale di risparmio è molto maggiore di quello di chi ha già un tasso del 6%.
Il punto di pareggio, ovvero quando i risparmi superano i costi di rifinanziamento, si raggiunge più rapidamente con riduzioni dei tassi più consistenti. Con una riduzione del 2%, potresti raggiungere il pareggio in appena un anno. Con una riduzione dello 0.5%, potrebbero volerci tre anni o più.
Ricorda: i tassi incidono sia sulla rata mensile che sugli interessi totali pagati durante la durata del prestito. Un rifinanziamento intelligente si concentra su entrambi.
Riduzione dei costi iniziali
Le spese di chiusura possono incidere notevolmente sui risparmi derivanti dal rifinanziamento. Riducendo queste spese iniziali, raggiungerai il punto di pareggio più velocemente e avrai più soldi in tasca.
Confronta le stime dei prestiti
Confrontare le offerte di più istituti di credito è la tua arma migliore per ridurre i costi di rifinanziamento. Non accettare mai la prima offerta che ricevi: confronta le offerte per trovare la migliore.
Inizia ottenendo preventivi di prestito da almeno tre istituti di credito diversi. Questi moduli standardizzati semplificano il confronto delle commissioni. Esamina le commissioni di istruttoria, i costi di proprietà e le commissioni di terze parti. Potresti rimanere sorpreso da quanto questi variano tra gli istituti di credito per lo stesso identico prestito.
Prestate particolare attenzione alla sezione "Costi del finanziatore" di ogni preventivo. Alcuni finanziatori addebitano 1,500 dollari di spese di istruttoria, mentre altri ne addebitano 3,000 o più. Si tratta di una differenza di 1,500 dollari solo per aver scelto un finanziatore diverso!
Non essere timido nel mostrare ai finanziatori le offerte dei loro concorrenti. Molti sono disposti a eguagliare o addirittura battere altri preventivi per aggiudicarsi la tua attività. Di' loro direttamente: "Ho un'offerta con 2,000 dollari in meno di commissioni. Puoi eguagliarla?". Il peggio che ti potranno dire è no.
Ricordatevi di verificare anche con il vostro attuale gestore del mutuo. Potrebbero offrire sconti fedeltà che i nuovi istituti di credito non possono eguagliare, facendovi risparmiare sulle perizie o sulla verifica del titolo di proprietà.
Negoziazione dei crediti del creditore
I crediti del creditore possono ridurre drasticamente i costi di rifinanziamento a tuo carico. Questi crediti funzionano come uno scambio: accetti un tasso leggermente più alto in cambio della copertura di alcune spese di chiusura da parte del creditore.
Ad esempio, un istituto di credito potrebbe offrirti il 5.25% senza accrediti o il 5.5% con 3,000 dollari di accrediti per le spese di chiusura. Se quelle spese di chiusura fossero state detratte dai tuoi risparmi, questa soluzione potrebbe avere senso, soprattutto se non intendi mantenere il prestito a lungo termine.
La domanda chiave è: per quanto tempo manterrai questo mutuo? Se traslocherai o rifinanzierai di nuovo tra 5 anni, ricorrere al credito spesso ti farà risparmiare denaro. Se manterrai il mutuo per più di 15 anni, pagare le spese in anticipo per ottenere un tasso più basso di solito è la scelta vincente.
Puoi anche negoziare crediti parziali. Chiedi al tuo finanziatore: "Quale tasso mi garantirebbe 2,000 dollari di crediti?". Poi fai i calcoli per vedere se quel saldo è più adatto alla tua situazione.
Tieni presente che alcuni istituti di credito pubblicizzano offerte di "rifinanziamento senza costi" che semplicemente aggiungono commissioni al saldo del prestito. Questo non è lo stesso dei veri e propri prestiti. Assicurati di capire esattamente cosa ti viene offerto prima di firmare.
Strategie di riduzione dei pagamenti mensili
Oltre a cercare semplicemente tassi bassi, i proprietari di casa più accorti cercano ogni opportunità per ridurre le rate mensili. Queste tattiche possono far aumentare i risparmi anche in condizioni di mercato non proprio perfette.
Migliora il tuo punteggio di credito
Il tuo punteggio di credito influisce direttamente sul tasso di rifinanziamento. Anche un aumento di 20 punti può farti risparmiare migliaia di dollari durante la durata del prestito.
Inizia scaricando gratuitamente i tuoi report di credito da annualcreditreport.com. Cerca errori come conti mai aperti o pagamenti in ritardo effettuati puntualmente. Circa il 20% dei report di credito contiene errori e correggerli può aumentare rapidamente il tuo punteggio.
Riduci il saldo della carta di credito al di sotto del 30% dei tuoi limiti. Questo tasso di utilizzo del credito ha un impatto significativo sul tuo punteggio. Ridurre l'utilizzo dall'80% al 30% può aggiungere oltre 30 punti al tuo punteggio in un solo ciclo di fatturazione.
Evita di aprire nuove carte di credito o di contrarre prestiti nei mesi precedenti il rifinanziamento. Ogni richiesta può far scendere temporaneamente il tuo punteggio di 5-10 punti. Inoltre, non chiudere i vecchi conti: contribuiscono alla durata della tua storia creditizia.
Per ottenere il massimo risultato, inizia a lavorare sul tuo merito creditizio 3-6 mesi prima del rifinanziamento. Questo ti darà il tempo di contestare eventuali errori (la cui risoluzione può richiedere 30-45 giorni) e di costruire una cronologia dei pagamenti. La differenza tra un merito creditizio "buono" ed "eccellente" potrebbe farti risparmiare dallo 0.25% allo 0.5% sul tasso.
Riduci il rapporto DTI
Il rapporto debito/reddito (DTI) indica agli istituti di credito quanta parte del tuo reddito viene destinata al pagamento dei debiti ogni mese. Un DTI più basso può darti diritto a tassi e condizioni di prestito migliori.
Calcola il tuo DTI sommando tutte le rate mensili dei debiti (carte di credito, prestiti auto, prestiti studenteschi, ecc.) e dividendo il risultato per il tuo reddito mensile lordo. Ad esempio, 2,000 dollari di rate dei debiti con un reddito mensile di 6,000 dollari equivalgono a un DTI del 33%.
La maggior parte dei finanziatori preferisce un DTI inferiore al 43%, ma i tassi migliori sono riservati ai mutuatari con un tasso inferiore al 36%. Rimborsare un prestito auto mensile di 300 $ potrebbe ridurre il DTI del 5% o più, con un potenziale risparmio di migliaia di dollari sul rifinanziamento.
Concentratevi prima sui debiti con rate elevate. Estinguere un prestito auto di 10,000 dollari fa risparmiare più punti DTI rispetto al rimborso dello stesso importo su un mutuo trentennale. Valutate la possibilità di utilizzare parte dei risparmi per saldare i debiti prima di rifinanziare: il miglioramento del tasso spesso li ripaga rapidamente.
Non contrarre nuovi debiti durante la richiesta di rifinanziamento. Gli istituti di credito verificheranno nuovamente la tua solvibilità subito prima della chiusura del prestito e nuovi prestiti potrebbero ostacolare la tua approvazione o il blocco del tasso.
Tempistica del rifinanziamento
Scegliere il momento giusto può rendere un buon rifinanziamento un'ottima soluzione. Osservando l'andamento del mercato e utilizzando strumenti strategici, puoi assicurarti il tasso migliore possibile per la tua situazione.
Osserva le tendenze dei tassi di interesse
L'andamento dei tassi fornisce indizi sul momento migliore per rifinanziare. Imparare a individuare gli andamenti corretti aiuta a evitare di rifinanziare subito prima che i tassi scendano ulteriormente.
Seguite i sondaggi settimanali sui tassi di interesse di Freddie Mac o della Mortgage Bankers Association. Questi vi mostreranno se i tassi sono in rialzo, in ribasso o in rialzo. Ma non limitatevi a inseguire il minimo assoluto: cercare di prevedere perfettamente il mercato spesso si ritorce contro di voi.
Considera il quadro generale. Se i tassi sono scesi dell'1% rispetto al tasso attuale e sono rimasti stabili per diverse settimane, potrebbe essere il segnale per agire. Aspettare un altro calo dello 0.125% potrebbe costarti mesi di risparmi se i tassi invertissero la rotta.
Anche le notizie economiche influiscono sui tassi dei mutui. Quando i dati sull'inflazione sono elevati, i tassi in genere aumentano. Quando la disoccupazione aumenta, i tassi spesso diminuiscono. Anche le azioni della Federal Reserve hanno un impatto sui tassi dei mutui, anche se non così direttamente come molti pensano.
Stabilisci un tasso obiettivo adatto alla tua situazione. Quando i tassi raggiungono il tuo obiettivo, agisci rapidamente. Avere i documenti pronti e un finanziatore preselezionato significa poter bloccare un tasso il giorno stesso in cui vedi che raggiunge il tuo obiettivo.
Considerare le opzioni di fluttuazione del tasso
Le opzioni float-down ti proteggono se i tassi scendono dopo aver bloccato il tuo tasso. Sono una sorta di assicurazione sul tuo tasso bloccato, offrendoti flessibilità in base alle mutevoli condizioni di mercato.
Ecco come funzionano: blocchi il tasso, ma se i tassi scendono prima della chiusura, puoi "scendere" al tasso più basso. La maggior parte degli istituti di credito applica una commissione per questa opzione, in genere dallo 0.25% allo 0.75% dell'importo del prestito, ma può essere conveniente in mercati volatili.
Ad esempio, su un prestito di 300,000 dollari, una commissione di float-down potrebbe costare tra i 750 e i 2,250 dollari. Se i tassi scendono dello 0.5% prima della chiusura, potresti risparmiare 85 dollari al mese o 30,600 dollari in 30 anni, il che vale decisamente la pena di pagare la commissione di float-down.
Non tutte le opzioni float-down funzionano allo stesso modo. Alcune consentono di abbassare il tasso una sola volta, mentre altre consentono di modificarlo più volte. Alcune richiedono che il tasso scenda di almeno lo 0.25% prima di poter utilizzare l'opzione.
Prima di bloccare un mutuo, chiedi ai potenziali finanziatori informazioni sulle loro politiche di float-down. Il momento migliore per utilizzare un float-down è quando i tassi sono volatili ma in calo. Se i tassi sono stabili o in aumento, il costo aggiuntivo probabilmente non vale la pena.
Ricorda che le commissioni di rifinanziamento sono negoziabili. Se un finanziatore è particolarmente interessato alla tua attività, potrebbe ridurre o rinunciare alla commissione.
Domande frequenti e preoccupazioni comuni
Affrontiamo le domande che potrebbero impedirti di rifinanziare il tuo mutuo. Comprendere queste preoccupazioni può aiutarti ad andare avanti con fiducia.
Commissioni di rifinanziamento ragionevoli
Le commissioni di rifinanziamento variano in genere dal 2% al 5% dell'importo del prestito. Per un mutuo di 300,000 dollari, si tratta di una cifra compresa tra 6,000 e 15,000 dollari: una bella cifra.
I costi più elevati di solito includono le spese di istruttoria del prestito (da 1,000 a 3,000 dollari), l'assicurazione sul titolo di proprietà (da 500 a 2,000 dollari) e le spese di perizia (da 300 a 600 dollari). Le tasse e le imposte di registrazione governative variano notevolmente a seconda della località, ma possono comportare centinaia di euro in più.
Ciò che è "ragionevole" dipende in parte dalla zona in cui ti trovi. Le spese di chiusura a New York o in Texas potrebbero essere il doppio di quelle in Indiana o Kentucky a causa delle tasse statali e delle tariffe assicurative.
Puoi confrontare le commissioni ottenendo preventivi da più istituti di credito. Se uno applica 1,000 dollari in più di commissioni di istruttoria rispetto agli altri, è un segnale d'allarme. Chiedi loro di giustificare la differenza o di adeguare le commissioni dei concorrenti.
Alcuni costi sono più negoziabili di altri. Le commissioni del creditore (di richiesta, istruttoria, elaborazione) sono quelle con il margine di manovra più ampio. Le commissioni di terze parti, come perizie e pratiche di proprietà, sono meno onerose, anche se a volte è possibile rivolgersi a fornitori più economici.
Il vero banco di prova per valutare le commissioni "ragionevoli" è la tempistica del pareggio di bilancio. Se recupererai tutti i costi attraverso risparmi mensili entro 24 mesi, probabilmente varrà la pena pagare quelle commissioni.
Impatto del rifinanziamento sul punteggio di credito
Il rifinanziamento causerà un calo temporaneo del tuo punteggio di credito, ma gli effetti a lungo termine sono solitamente positivi se gestisci bene il processo.
Il primo impatto negativo è dovuto alla richiesta di informazioni creditizie approfondite al momento della richiesta, che in genere abbassa il punteggio di 5-10 punti. Se stai valutando più istituti di credito, cerca di inviare tutte le richieste entro un intervallo di 14-45 giorni: i modelli di punteggio creditizio le conteggeranno come un'unica richiesta.
L'apertura di un nuovo conto mutuo potrebbe anche ridurre leggermente il punteggio, abbassando l'età media del conto. Questo effetto è minimo e temporaneo per la maggior parte dei mutuatari.
La buona notizia: effettuare puntualmente i pagamenti del nuovo prestito rafforzerà la tua cronologia dei pagamenti, che rappresenta il 35% del tuo punteggio FICO. Entro 3-6 mesi, la maggior parte dei mutuatari vede il proprio punteggio recuperare e spesso superare i livelli pre-rifinanziamento.
Evita di chiudere il tuo vecchio mutuo e di aprirne uno nuovo in rapida successione con altre nuove richieste di credito. Distanziare le richieste di credito di 3-6 mesi aiuta a minimizzare l'impatto sul tuo punteggio.
Ricorda che un piccolo calo temporaneo del punteggio di credito è un giusto compromesso per migliaia di potenziali risparmi sul mutuo. A meno che tu non stia pianificando di richiedere un altro prestito importante subito dopo il rifinanziamento, l'impatto sul punteggio non dovrebbe essere un fattore determinante.