Nadlan Capital Group – Finanziamenti per investitori stranieri nel mercato statunitense
Cos'è il BRRRR?
Compra, Riabilita, Affitta, Rifinanzia, Ripeti
BRRRR è un acronimo che sta per Buy, Rehab, Rent, Refinance e Repeat. Si tratta di una strategia di investimento immobiliare che prevede una serie di passaggi per acquisire, migliorare e sfruttare le proprietà per la creazione di ricchezza a lungo termine. La strategia è particolarmente popolare tra gli investitori immobiliari che cercano di costruire un portafoglio di immobili generatori di reddito. Ecco una ripartizione di ogni fase della strategia BRRRR e il ruolo svolto dai mutui:
Acquista
Gli investitori iniziano identificando e acquistando una proprietà in difficoltà o sottovalutata. Potrebbe trattarsi di una proprietà che necessita di ristrutturazione, di un pignoramento o di una proprietà al di sotto del valore di mercato.
Rehab
Dopo aver acquisito la proprietà, gli investitori eseguono le ristrutturazioni e i miglioramenti necessari per aumentarne il valore. L'obiettivo è quello di aumentare l'attrattiva dell'immobile e il potenziale di reddito da locazione.
Affittare
Una volta terminati i lavori di ristrutturazione, l'immobile viene affittato a inquilini. Il reddito da locazione aiuta a coprire le spese correnti, comprese le rate del mutuo, le tasse sulla proprietà e i costi di manutenzione.
Rifinanziare
Dopo che la proprietà è stata ristrutturata e affittata, gli investitori cercano di rifinanziare i costi iniziali di acquisto e ristrutturazione con una nuova ipoteca. Il rifinanziamento si basa sull'aumento del valore stimato dell'immobile, che è il risultato dei miglioramenti apportati.
⦿ Il nuovo mutuo ottenuto tramite rifinanziamento estingue i prestiti iniziali per l'acquisizione e la ristrutturazione. Gli investitori mirano a ottenere un mutuo che copra una parte significativa del loro investimento totale nell'immobile.
⦿ Il mutuo rifinanziato idealmente ha condizioni più favorevoli, come un tasso di interesse più basso, che può migliorare il flusso di cassa.
Ripetere
Con i proventi del rifinanziamento, gli investitori possono ripetere il processo utilizzando i fondi per acquisire e ristrutturare un'altra proprietà. Ciò consente agli investitori di riciclare il proprio capitale e costruire nel tempo un portafoglio di immobili generatori di reddito.
Punti chiave relativi ai mutui e al BRRRR
Mutuo iniziale
Il primo passo prevede l'accensione di un mutuo iniziale per l'acquisto dell'immobile. Questa ipoteca copre i costi di acquisizione e gli investitori spesso cercano opzioni di finanziamento a condizioni favorevoli.
Finanziamento della riabilitazione
A seconda dell’entità della ristrutturazione, gli investitori possono utilizzare ulteriori opzioni di finanziamento, come prestiti edilizi o fondi personali, per coprire i costi di ristrutturazione.
Mutuo di rifinanziamento
La fase di rifinanziamento prevede l'ottenimento di una nuova ipoteca basata sul miglioramento del valore dell'immobile. Questo nuovo mutuo ripaga l'ipoteca iniziale e l'eventuale ulteriore finanziamento utilizzato per la ristrutturazione.
Rapporto Loan-to-Value (LTV).
Il successo della strategia BRRRR dipende spesso dal raggiungimento di un rapporto prestito/valore favorevole durante il rifinanziamento. Gli istituti di credito in genere hanno rapporti LTV massimi e gli investitori mirano a rifinanziarsi con un rapporto che consenta loro di accedere a una parte significativa del capitale investito.
Considerazioni sul flusso di cassa
Gli investitori dovrebbero analizzare attentamente il potenziale flusso di cassa della proprietà dopo il rifinanziamento per garantire che il reddito da locazione copra le rate del mutuo e altre spese.
Utilizzo della vendita all'ingrosso come strumento con BRRRR
Collaborare con un grossista immobiliare durante l'implementazione del metodo BRRRR può essere un approccio strategico per trovare proprietà con valore di mercato inferiore che necessitano di ristrutturazione. Ecco una guida passo passo su come collaborare con un grossista per eseguire la strategia BRRRR:
Costruisci rapporti con i grossisti
Fai rete con grossisti immobiliari locali o unisciti a gruppi di investimento immobiliare per entrare in contatto con persone specializzate nella ricerca di proprietà in difficoltà.
Comunica chiaramente i tuoi criteri BRRRR
Comunica chiaramente al grossista i tuoi criteri per le offerte BRRRR. Ciò include la posizione desiderata, il tipo di proprietà, il prezzo di acquisto, i costi di ristrutturazione stimati e il potenziale valore post-riparazione (ARV).
Stabilire una relazione e un accordo
Costruisci un rapporto con il grossista basato sulla fiducia e sulla trasparenza. Considera la possibilità di formalizzare il rapporto con un accordo scritto che delinei i tuoi criteri, le responsabilità del grossista e gli accordi di compensazione.
Ricevi contatti sulle proprietà del grossista
I grossisti ti forniranno contatti su potenziali proprietà che soddisfano i tuoi criteri BRRRR. Si tratta spesso di immobili in difficoltà che possono essere acquistati a un prezzo inferiore a quello di mercato.
Valutare le proprietà
Condurre un'accurata due diligence su ciascuna proprietà fornita dal grossista. Valutare le condizioni dell'immobile, le esigenze di ristrutturazione e il potenziale ARV. Verifica che i numeri siano in linea con i tuoi obiettivi di investimento BRRRR.
Negoziare con il commercio all'ingrosso
Negozia con il grossista per garantire la proprietà a un prezzo che consenta una strategia BRRRR redditizia. Discuti la commissione del grossista e assicurati che l'accordo complessivo soddisfi i tuoi obiettivi finanziari.
Eseguire ristrutturazioni e ristrutturazioni
Una volta acquisita la proprietà, procedere con la ristrutturazione e i lavori di ristrutturazione. Collaborare con gli appaltatori per garantire che i miglioramenti aggiungano valore alla proprietà.
Gestisci la proprietà come un affitto
Una volta completati i lavori di ristrutturazione, trasforma la proprietà in un affitto. Ciò genera redditi da locazione, contribuendo a coprire le spese correnti e a migliorare la performance finanziaria complessiva della proprietà.
Gestisci la proprietà come un affitto
Collaborare con un prestatore per avviare il processo di rifinanziamento. Fornisci la documentazione sul miglioramento del valore della proprietà, sul reddito da locazione e sul tuo profilo finanziario complessivo.
Rifinanziare per ritirare il capitale
Con un rifinanziamento di successo, dovresti essere in grado di estrarre una parte significativa del tuo capitale investito, idealmente ottenendo un rapporto prestito-valore (LTV) in linea con i tuoi obiettivi.
Ripeti il processo
Continua a collaborare con il grossista per identificare e acquisire ulteriori opportunità BRRRR. Mentre ricicli il tuo capitale attraverso il rifinanziamento, puoi ripetere il processo per costruire un portafoglio di proprietà generatrici di reddito.
Scalare e diversificare
Considera l'idea di ampliare il tuo portafoglio BRRRR e di diversificarlo tra diverse proprietà e quartieri. Ciò può aiutare a distribuire il rischio e migliorare la stabilità generale del tuo portafoglio di investimenti immobiliari.
Esempio BRRRR dei nostri studenti di vendita all'ingrosso
Il nostro studente di vendita all'ingrosso ha individuato un duplex
Unità di noleggio:
2. Completamente affittato.
Canone lordo:
$ 1000 per unità.
Ristrutturazione necessaria:
No.
Importo di acquisto del contratto:
$ 75,000.
Prezzo contrattuale finale dopo l'ispezione:
$70,000
Rendimento lordo con valore di mercato:
($ 2000 X 12) / $ 150,000 = 16%
Rendimento lordo con prezzo contrattuale:
($ 2000 X 12) / $ 70,000 = 34%
Il nostro studente aveva in mente 2 strategie
Strategia A
Strategia A: vendita all'ingrosso del contratto
⦿ Attraverso la nostra rete di investitori, lo studente ha trovato un acquirente per $ 96,000.
⦿ Profitto dell'acquirente: = $ 150,000 - $ 96,000 = $ 54,000
⦿ Profitto dello studente: $ 150,000 - $ 70,000 = $ 26,000
Strategia B
Strategia B: BRRRR - La strategia scelta e preferita
⦿ Lo studente acquista la proprietà per $ 70,000
⦿ Dopo 6 mesi di stagionatura, la proprietà è stata rifinanziata per un valore di mercato di $ 150,000 con un LTV dell'80%
⦿ Profitto dello studente: ($ 150,000 * 0.8 = $ 120,000) - $ 70,000 = $ 50,000
⦿ Profitto aggiuntivo di $ 50,000 - $ 26,000 = $ 24,000
⦿ Lo studente può mantenere la proprietà e, al netto delle spese, ha un flusso di cassa di 1,000 $.